신축 아파트 청약 아파트 잔금 대출, 잔금 지불 방법

신축 아파트를 분양 받거나 청약 아파트에 당첨되고 나면 지불해야 할 납부금은 세 가지가 있습니다. 계약금, 중도금, 잔금이 그것입니다. 보통 계약금은 본인이 모아둔 종자금으로 충당하지만, 중도금과 잔금은 억이 넘어가기 때문에 대출받아 납부하시는 분들이 많습니다. 그 과정에서 중도금 대출에서 잔금 대출로 '갈아탔다'라거나 주택 담보 대출로 '갈아탈' 수가 있는데 이 부분에 대해 헷갈려 하시는 분들이 많습니다.  신축 아파트를 분양 받았거나 청약 아파트에 당첨되어 입주 전 잔금 지불을 앞두신 분들을 위해 이번 포스팅에 잔금 지불 방법돠 잔금 대출에 관해 정리해 보았습니다. 

 

• 아파트 잔금 대출이란?
• 잔금 대출과 주택 담보 대출의 차이
  • 잔금 대출에서 주택 담보 대출로 갈아타기
• 아파트 잔금 지불에 있어 유의사항

 

 

아파트 잔금 대출이란?

 

신규 아파트를 분양 받게 되면 분양가 n억을 모두 한 번에 납부하는 것이 아닙니다. 맨 처음에는 건설사에 계약금을 지불합니다. 계약금은 보통 10%이며, 계약금을 대출해 주지는 않기 때문에 보통 개인의 종잣돈으로 마련하거나 신용 대출을 할 수 있습니다. 이 계약금은 청약 당첨 후 2주-한 달 이내에 납부해야 합니다. 이때 베란다 확장공사 라든지 시스템 냉난방 등의 옵션을 추가하면 그 옵션에 대한 계약금 10%도 같이 납부해야 하니 참고하시기 바랍니다. 

 

그 이후는 중도금 납부 차례입니다. 중도금은 보통 50-60%로 설정되어 있고 그 나머지 40-50%가 잔금이지만, 건설사에 따라 비율이 달라지기도 합니다. 이를 알기 위해서는 '입주자 모집 공고'를 참고하면 됩니다. '공급 금액 및 납부 일정' 란에 표로 정리가 되어 있고 보통 계약금, 중도금, 잔금의 납부 비율을 퍼센티지로 표기합니다. 어떤 아파트는 계약금 10%에 중도금 60%를 6회에 걸쳐 내고, 잔금은 30%인 경우도 있습니다.  청약이 당첨되거나 아파트 분양이 결정 된 후 시공에 들어가면 3년의 착공 시간이 있습니다. 이때 중도금 5-6회를 보통 6개월마다 나누어 분납합니다.

 

이때 이용하는 금융 상품이 중도금 대출입니다. 아직 아파트가 지어지지 않아 무형이기 때문에, 건설사의 신용과 아파트의 가치를 담보로 은행에서 분양자 전체를 대상으로 집단 대출을 해 줍니다. 그 덕분에 분양자 집단 속 개개인의 신용이나 담보 평가는 하지 않아 쉽게 대출이 나옵니다. 참고로 옵션 공사는 보통 중도금 없이 계약금 10%와 잔금 90%로 진행하는 것이 보통입니다. 

 

잔금 납부는 시공이 완료된 후 입주 기간 내(45-60일 이내) 끝마쳐야 합니다. 보통 잔금 30%(또는 정해진 퍼센테이지), 중도금 대출의 이자, 옵션을 선택했다면 옵션 비용의 잔금 90%도 이때 같이 납부해야 합니다. 이때의 잔금 지불을 위해 받는 대출이 잔금 대출입니다. 보통 중도금 대출 받은 것의 연장선으로 잔금 대출로 전환합니다. 

 

 

잔금 대출과 주택 담보 대출의 차이

 

결론적으로 말하자면, 둘의 차이는 등기의 유무입니다. 기존에 소유하고 있거나 앞으로 소유할 예정인 주택은 담보로 대출이 가능합니다. 그러나 신축 분양되는 아파트는 아직 등기로 등록되어 있지 않아 주택 담보 대출이 불가능합니다. 주택 담보 대출은 근저당 설정이 반드시 필요하기 때문에 등기 이전 신청 이후에 진행할 수 있습니다. 

 

그래서 신규 분양 아파트의 경우는 건설사가 은행에 집단으로 대출을 받아 잔금을 납부합니다. 앞에서 설명한 중도금 집단 대출이 이름만 바꿔 이어진다고 보면 됩니다. 단 그때와는 달리 유형의 완축된 아파트가 생겼으니 주변 시세에 따라 보통 대출 한도가 높아지게 됩니다. 

 

 

 

잔금 대출에서 주택 담보 대출로 갈아타기

 

분양가를 기준으로 대출이 심사되는 중도금 대출과는 다르게, 완공된 후의 잔금 대출은 주변 시세가 훨씬 더 중요합니다. 중도금 대출은 분양가 기준으로 50%정도가 나옵니다(정상적인 투자 지역의 경우). 그러나 주택 담보 대출의 경우 KB시세로 따져 시세 대비 50%를 대출해 주기 때문입니다.

 

중도금 대출의 기준이 분양가 9억 이하니까 7억이라고 가정해 보겠습니다. 분양받을 때, 시공 전에는 7억이었던 아파트가 부동산 시장의 상승세를 타고 3년 지나 완공된 시점에는 주변 시세에 따라 14억이 되었다고 해 보겠습니다. 14억의 50%면 주택 담보 대출로 7억의 대출이 가능해집니다. 7억의 50%인 3억 5천만원의 중도금 대출액보다는 한도가 훨씬 올라갔습니다. 이 7억이면 중도금 대출 이자, 옵션 비용의 잔금 90%, 잔금 대출도 무리 없이 가능합니다. 그래서 모두들 분양 당시보다 시세가 많이 오르기를 원하는 것입니다. 

 

이론적으로 가장 희망적인 시나리오입니다. 실제로는 DSR이라고 실제 상환능력을 보여주는 지표로, 나의 소득에서 모든 부채의 원리금을 상환하는 비율입니다. 쉽게 말해 내가 보유한 모든 금융권 대출을 내 연봉으로 나누는 것입니다. 이 지표는 개개인마다 다르기 때문에 DSR 계산기를 돌려 보는 게 가장 빠르고 정확합니다. 

 

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금융기관이 설립하고 활용하는 대한민국 대표 신용정보 올크레딧

 

이 DSR 지표가 40%가 나와줘야 합니다. 즉 소득을 따져서 잔금 대출이 심사되기 때문에 소득이 없으면 다른 게 좋더라도 잔금 대출이 나오기가 힘듭니다. 

 

 

아파트 잔금 지불에 있어 유의사항

 

몇년 전까지만 해도 '아파트는 계약금으로 산다'라는 우스갯소리를 하곤 했습니다. 중도금 대출과 잔금 대출을 염두에 두고 한 말이었습니다. 그러나 이제는 상황이 많이 달라져서 분양가도 많이 올라 계약금도 같이 오르게 되었습니다. 또한 몇 년전처럼 모두가 계약금 10%였던 것과는 달리 20% 계약금을 요구하는 건설사도 많아지는 추세입니다. 

 

또한 잔금 대출에 있어서 DSR 지표 등의 규제가 정책에 따라 자주 변화합니다. 그로 인해 예상치 못하게 대금을 치르지 못해 기껏 분양 받은 아파트를 날려 버릴 수 있습니다. 가장 수월한 길은 당연히 계약금과 잔금을 마련해 놓는 것입니다. 특히 계약금 마련 과정에서 마이너스 통장이나 신용 대출을 해 버리면 나중 단계인 주택 담보 대출에 있어서 걸림돌이 됩니다. 당시 자금도 주택 구입 자금에 사용했다 판단되어 LTV지표에 반영해 버리기 때문입니다. 그러면 주택 담보 대출 한도가 작게 나올 수 있습니다. 

 

우리 모두 청약의 꿈을 안고 열심히 2-10만원을 붓고 있습니다. 그러나 제일 중요한 것은 역시 청약이 된다고 하더라도 자금이 충당되어야 무사히 입성할 수 있다는 점입니다. 모두들 이 점 염두에 두시고 무사히 내집 마련의 꿈을 이루실 수 있길 바랍니다.